A demolição de prédios em São Paulo ganhou espaço nos bairros valorizados, onde a falta de terrenos livres leva incorporadoras a comprar edifícios para abrir lugar a novos empreendimentos. A Prefeitura de São Paulo emitiu 11.152 alvarás de demolição nos últimos cinco anos, segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
O movimento também se relaciona às regras de ocupação da cidade: a revisão do Plano Diretor, em 2023, ampliou áreas próximas a estações e corredores de ônibus onde podem ser construídos prédios mais altos e com mais apartamentos.
As demolições se concentram em regiões como Pinheiros e Vila Mariana. Perto do Parque Ibirapuera, um edifício residencial e outro comercial foram derrubados para dar lugar a um projeto da Cyrela.
Incorporadoras, fundos e empresas de demolição estão entre os envolvidos na transformação, que alcança áreas de alto padrão e edifícios comerciais antigos. Dados do Secovi-SP ajudam a dimensionar a concentração de lançamentos nas zonas de maior adensamento.
Demolições se concentram em bairros valorizados e edifícios dão lugar a novos projetos
Os números por subprefeitura mostram a concentração da demolição de prédios em São Paulo: Pinheiros registrou 2.184 alvarás nos últimos cinco anos, e Vila Mariana, 2.044. Juntas, as duas áreas responderam por quase 38% das autorizações emitidas no período.
Em contraste, a Subprefeitura de Cidade Tiradentes teve dois alvarás, enquanto Parelheiros registrou apenas um. A diferença acompanha a concentração das demolições nas regiões mais valorizadas da capital.
Um dos edifícios derrubados tinha 12 andares residenciais, com dois apartamentos por pavimento; o outro era comercial, tinha oito andares e foi descrito como “novinho” por Andrés Diez, engenheiro civil e sócio da Demolidora Diez. A retirada levou seis meses e foi feita andar por andar, com miniescavadeiras içadas por guindastes até o topo.
Diez afirma que a empresa realiza de 15 a 20 demolições por ano e tinha 12 contratos para os meses seguintes, a maioria na zona sul. Cerca de 80% dos projetos ficam na capital, embora a companhia também atue no Rio de Janeiro e em Santa Catarina; entre os trabalhos recentes estão um prédio na Consolação, três em Moema e quatro no Brooklin, geralmente com cinco a oito andares.
Regras urbanísticas direcionam lançamentos para áreas próximas ao transporte público
Entre setembro de 2025 e agosto de 2026, a cidade lançou 154.769 unidades residenciais, segundo levantamento do Secovi-SP, o sindicato da habitação. Desse total, 67% ficaram nas zonas de maior adensamento, e 43,9% se concentraram nos eixos de transporte.
Claudio Bernardes, vice-presidente de Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, afirma que essas áreas correspondem a cerca de 3% do município. Os eixos estratégicos foram criados em 2014 ao longo de sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade; segundo Bernardes, com a redução dos terrenos vagos, edifícios existentes passam a ser considerados quando a substituição se torna viável.
Para as incorporadoras, a demolição representa cerca de 2% do custo de um empreendimento, enquanto o terreno costuma equivaler a 15% a 25% do custo de um lançamento de alto padrão. Diez afirma que o terreno, e não a demolição, é o principal peso financeiro; em áreas disputadas, o valor pode ser incorporado ao preço do novo projeto.
Além de incorporadoras e fundos, construtoras do programa Minha Casa, Minha Vida também compram edifícios antigos para derrubá-los, e prédios comerciais sem capacidade de atrair inquilinos entram nesse processo. Proprietários podem negociar imóveis construídos para se desfazer de empreendimentos parados que geram despesas de IPTU, enquanto a escassez de terrenos no entorno do Ibirapuera, segundo Bernardes, limita as opções disponíveis.
